JLN&AP

Jurema, Loureiro, Normande & Alves Pinto

Com vários anos atuando na área empresarial, especialmente no mercado imobiliário e no ramo da construção civil, a sociedade de advogados Jurema, Loureiro, Normande & Alves Pinto - Advogados Associados é hoje um dos mais conceituados escritórios de advocacia, reunindo profissionais com ampla experiência no setor.
A excelência nos trabalhos jurídicos que desenvolve, garante ao escritório uma sólida reputação e uma ampla carteira de clientes, dentre eles empresas e investidores nacionais e internacionais.
O contexto econômico e social contemporâneo, bem como a diversidade dos empreendimentos imobiliários têm sido enfrentados pelo JLNAP Advogados com soluções de valor, objetivando sempre proporcionar segurança jurídica aos negócios, tendo como princípios essenciais a ética, a agilidade e a disponibilidade, sempre em sintonia com o mercado e visando, principalmente, a satisfação do nosso cliente.
A prestação dos seus serviços, o JLNAP Advogados conta com o apoio funcional e logístico de seus sócios, associados, colaboradores e parceiros estratégicos, todos com elevado nível de competência e aptos a dar o imediato suporte a todas as exigências do mundo dos negócios, assegurando aos nossos clientes o atendimento com excelência e qualidade.
A reputação e o reconhecimento perante o setor público e a comunidade empresarial decorrem dos resultados alcançados pelo JLNAP Advogados no trato das questões dos seus clientes, dedicando-lhes, integralmente, confiança, talento, energia e inspiração.

Área de atuação

O escritório JLNAP Advogados concentra suas atividades essencialmente no ramo empresarial, destaque para os setores imobiliário e da construção civil de um modo geral.
O escritório atua principalmente no direito imobiliário e nas diversas áreas correlatas, como: Auditoria Imobiliária Legal; Direito Civil; Societário; Ambiental; Urbanístico, Comercial; do Consumidor; Público (Licitações, Contratos Administrativos, Desapropriações, Acompanhamento de Processos Administrativos nas esferas: Federal, Estadual e Municipal); Direito do Trabalho e Arbitragem.
O JLNAP Advogados presta serviços jurídicos adequando a atual legislação vigente à logística do empreendimento, contribuindo na sua formatação, estruturação e desenvolvimento, incluindo a assessoria nos contratos de compra, venda, construção e financiamento, bem como na definição da arquitetura jurídica de empreendimentos imobiliários, sejam eles residenciais, turísticos, industriais e/ou comerciais.

Ramos do direito

DIREITO IMOBILIÁRIO

DIREITO DO TRABALHO

DIREITO EMPRESARIAL

DIREITO DO CONSUMIDOR

DIREITO SOCIETÁRIO





DIREITO AMBIENTAL

DIREITO PÚBLICO

DIREITO CIVIL

DIREITO URBANÍSTICO

Corpo Jurídico

Membros

GEMINIANO JUREMA

Advogado e consultor nas áreas de direito imobiliário e empresarial com mais de 35 anos de serviços prestados, inscrito na OAB/AL sob o n.o 2.230-B, graduado em 1969 pela Universidade Federal de Pernambuco, pós-graduado em Administração Financeira pela Northwestern University, Chicago/USA, e em direito tributário pela Fudação Getúlio Vargas - FGV, na cidade do Rio de Janeiro/RJ. Exerceu cargos como Presidente do Conselho Deliberativo do SEBRAE/AL; Secretário de Indústria, Comércio e Serviços do Estado de Alagoas; Vice-Presidente da Confederação das Associações Comerciais do Brasil - CACB para assuntos de mediação e arbitragem; Vice-Presidente da Comission Ibero-Americana de Arbitraje Comercial - CIAC/IACAC.

MARCUS LOUREIRO

Advogado e consultor nas áreas de direito imobiliário, societário e empresarial, inscrito na OAB/AL sob o n.o 5.878, graduado em 1999 pelo Centro de Estudos Superiores de Maceió/AL, pós-graduado em direito constitucional pela Universidade Federal de Alagoas e pós-graduado em direito urbanístico pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas.

BRUNO NORMANDE

Advogado e consultor nas áreas de direito do trabalho, cooperativo, médico e empresarial, graduado em 1995 pela Universidade Federal de Alagoas, pós-graduado em direito processual pelo Bureau Jurídico de Recife/PE, cursou ainda o MBA em direito empresarial do Instituto de Estudo Empresariais da Faculdade Cândido Mendes/RJ.

JOÃO GUSTAVO ALVES PINTO

Advogado e consultor nas áreas de direito imobiliário, societário e empresarial, graduado em 1998 pelo Centro de Estudos Superiores de Maceió/AL, pós-graduado em direito processual civil pela mesma faculdade. Atualmente exerce as funções de Assessor Técnico Jurídico da Secretaria de Estado do Planejamento e Desenvolvimento Econômico de Alagoas e Membro Titular do Conselho de Vogais da Junta Comercial do Estado de Alagoas - JUCEAL.

ALEXANDRE PEIXOTO DACAL

Advogado, inscrito na OAB/AL sob o n.º 8.000, graduado em 2006 pelo Centro de Estudos Superiores de Maceió/AL, e pós-graduando em Consultoria Jurídica Empresarial pelo Praetorium – Instituto de Ensino, Pesquisa e Atividade de Extensão em Direito.

BRUNA TELES BENTES

Advogada, inscrita na OAB/AL sob o nº 9.473, graduada em 2009 pelo Centro de Estudos Superiores de Maceió/AL, e péos-graduada em direito tributário pelo instituto Brasileiro de Estudos Tributários - IBET Maceió/AL.

HUGO MELRO BENTES

Advogado e consultor nas áreas de direito imobiliário, societário e empresarial, graduado em 1998 pelo Centro de Estudos Superiores de Maceió/AL, pós-graduado em direito processual civil pela mesma faculdade. Atualmente exerce as funções de Assessor Técnico Jurídico da Secretaria de Estado do Planejamento e Desenvolvimento Econômico de Alagoas e Membro Titular do Conselho de Vogais da Junta Comercial do Estado de Alagoas - JUCEAL.

TACIANA PESSÔA

Advogada e consultora nas áreas de direito do trabalho, processual do trabalho e direito público, inscrita na OAB/AL sob o nº 5.159, graduada em 1996 pelo Centro de Estudos Superiores de Maceió/AL, pós-graduada em direito processual pelo Bureau Jurídico de Recife/PE.

CLÉDJA CARDINALLE

Gestora Empresarial, graduada em Gestão Empresarial pela Faculdade Alagoana de Administração, atuando com gestão financeira e gestão estratégica.

Cases

Notícias

Georreferenciamento de imóvel rural

15 de Março de 2012

Georreferenciamento de imóvel rural:

Atenção para o prazo que termina neste ano

 

Phelipe de Monclayr Polete Calazans Salim*

 

O prazo previsto para o georreferenciamento dos imóveis rurais com menos de500 hectarestermina neste ano, mas o que é o georreferenciamento e qual a consequência em não realizá-lo?

 

O georreferenciamento consiste na descrição do imóvel em suas características, limites e confrontações, realizando o levantamento das coordenadas dos vértices definidores dos imóveis rurais, georreferenciados ao sistema geodésico brasileiro, com precisão posicional fixada pelo INCRA.

 

No georreferenciamento todos os vértices do imóvel estarão identificados por coordenadas obtidas, dentre outras tecnologias, a partir de uma que confere resultados extremamente precisos, por meio da utilização do Sistema de Posicionamento Global, ou em inglês Global Positioning System, mais conhecido pelo acrônimo GPS.

 

Mas o que é o GPS? Vamos fugir um pouco de nossa área jurídica e enveredar pelo Google para saber um pouco mais sobre esse fantástico sistema tecnológico que permite localizar qualquer ponto na terra com precisão quase absoluta.

 

Conforme a wikipédia, o GPS é formado por um conjunto de 28 satélites norte-americanos fabricados pela empresa Rockwell, operados pelo Departamento de Defesa dos EUA e que orbitam a Terra a uma altitude de incríveis20200 km, a uma velocidade de11265 Km/h.

 

Eles têm a bordo relógios atômicos de altíssima precisão, além de transmissores que emitem para a Terra a todo o momento informações relativas ao tempo marcado em seus relógios e sua posição orbital naquele momento.

 

Na Terra, um receptor recebe os sinais e calcula a distância com os satélites, considerando o intervalo de tempo entre o instante local e o instante em que os sinais foram enviados.

 

Decodificando a localização orbital de 4 (quatro) satélites e sabendo a velocidade de propagação de seus sinais, o receptor pisca o seu display de cristal líquido e voilà! Informa com precisão centimétrica a você onde você está, quase milimétrica.

 

Inicialmente seu uso era exclusivamente militar, sendo que até meados de 2000 o Departamento de Defesa dos EUA impunha a chamada “disponibilidade seletiva”, que consistia em um erro induzido ao sinal impossibilitando que aparelhos de uso civil operassem com precisão superior a90 metrosdo “alvo”. Porém, naquele ano Bill Clinton foi pressionado a sancionar uma lei pondo fim a essa interferência no sinal.

 

O GPS, então, continuou a ser disponibilizado pelos EUA ao mundo de forma inteiramente gratuita, contudo sem a referida interferência no sinal.

 

Pouco depois de Clinton por fim à interferência no GPS, Fernando Henriquesancionou a Lei Federal n. 10.267/2001, que incluiu no artigo 176 da Lei Federal n. 6.015/73, a nossa Lei de Registros Públicos, o § 3º contendo a seguinte disposição: Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

 

A mesma lei também incluiu no art. 176 da nossa Lei de Registros Públicos o §4º, ontendo a seguinte determinação: A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação do registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados pelo Poder Executivo.

 

E os prazos para o georreferenciamento foram fixados pelo artigo 10 do Decreto n. 4.449/2002, com as alterações promovidas pelo Decreto n. 5.570/2005, cuja contagem se iniciou em 20/11/2003 levando em conta a dimensão do imóvel, a saber:

 

20/02/2004: área igual ou superior a 5000 hectares; 20/11/2005: área de 1000 a menos de 5000 hectares; 20/11/2008: área de 500a menos de 1000 hectares; 20/11/2011: área inferior a 500 hectares.

 

Assim, verifica-se que o único prazo carencial que ainda está em curso é o último acima informado, destinado ao georreferenciamento dos imóveis com área inferior a500 hectares, que representam a esmagadora maioria dos imóveis rurais existentes no país, principalmente nas regiões Sul e Sudeste.

 

Para georreferenciar um imóvel será necessário seguir os seguintes passos: (1) deverá ser procedido o levantamento técnico do imóvel por agrimensor credenciado pelo INCRA; (2) deverá ser submetido o trabalho do agrimensor à aprovação do INCRA, que procederá à análise do “geo” e em caso positivo emitirá a certificação; por fim, (3) deverá ocorrer o ingresso dessas informações na matrícula do imóvel junto ao Registro Geral de Imóveis da circunscrição imobiliária onde estiver situado o imóvel rural.

 

A consequência em não proceder ao georreferenciamento será a impossibilidade de transferir a propriedade do imóvel após 20/11/2011, enquanto este não for georreferenciado.

 

Assim, até a data de 20/11/2011 os imóveis rurais com área inferior a500 hectarespoderão ser transferidos sem necessidade do georreferenciamento, depois dessa data só com o georreferenciamento.

 

É o que determina o art. 10, § 2º do Decreto 4.449/2002, senão vejamos: Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei nº 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de

imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos: [...] § 2º. Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto: I - desmembramento, parcelamento ou remembramento; II - transferência da área total; III - criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante

de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

 

Considerando que uma oportunidade de venda pode surgir quando menos se espera, e levando em conta que os trabalhos de georreferenciamento e emissão da certificação podem demorar, é recomendável não deixar para depois de 20/11/2011.

 

Pesquisando no Google a expressão “CARTILHAGEORREF2. doc”, é possível encontrar como resultado um documento no formato word disponibilizado no site do Laboratório do Departamento de Engenharia de Biossistemas da Escola Superior de Agricultura da Universidade de São Paulo, contendo informações práticas muito

úteis sobre o assunto.

 

* O autor é Graduado em Direito pelo Centro Superior de Ciências Sociais de Vila Velha, com curso de pós-graduação em Direito do Trabalho, Direito Processual do Trabalho, Direito Ambiental e Direito Previdenciário pela Faculdade Cândido Mendes e Consultime de Vitória. Atualmente cursa Pós-Graduação lato sensu em Direito Notarial e Registral.

Desafetação de rua – Registro imobiliário

15 de Março de 2012

Desafetação de rua que dá acesso a lotes em condomínio – Registro imobiliário

 

 

Pergunta: Possuo um imóvel dentro de uma área que foi desmembrada e transformada em 11 lotes individuais. Hoje em todas as unidades foram edificadas casas residenciais, motivo pelo qual, por somente atender os interessados das unidades, requeremos a desafetação da rua que dá acesso aos moradores sendo tal solicitação depois de aprovada por um processo administrativo na Prefeitura local e levada à Câmara Municipal, que também aprovou por unanimidade, foi editada a Lei e o Decreto regulamentador. Superada esta fase, foi levado ao RGI a Lei, solicitando a abertura da matrícula a fim de possibilitar a lavratura da escritura de alienação em favor dos proprietários, o Titular do Cartório entendeu não ser possível e foi suscitada dúvida junto ao judiciário. Passada a fase judicial na Comarca local, foi o processo encaminhado para o tribunal que determinou a abertura da matrícula. O Cartório entende que será aberta a matricula, entretanto somente caberá a criação de um condomínio dá área desafetada e propôs que seja feita uma convenção para registro em títulos e documentos como extraordinário. Pode o cartório registrar o condomínio extraordinário no RGI, para que consiga se inscrever no CNPJ, possibilitando o registro de empregados, possuir um ponto de luz e outras necessidades que somente com a inscrição se consegue? (J.R.P.C. – Araruama, RJ)

 

Resposta: Poderá ser constituído condomínio na área desafetada, com matrícula própria, elaborando-se um Instrumento de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, com atribuição de frações ideais aos condôminos, que será registrado na matrícula e não no Registro de Títulos e Documentos. A melhor forma será atribuir uma matrícula para a área, como determinou o Tribunal, em nome de todos os proprietários, ficando os mesmos no Regime de Condomínio Voluntário, nos termos dos arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil, pois o imóvel em questão não possui áreas privativas ou a serem privatizadas e, áreas comuns correspondentes.

Fraude à execução não caracterizada – Embargos de terceiro

15 de Março de 2012

Fraude à execução não caracterizada – Embargos de terceiro – Alienação na pendência de execução – Penhora não inscrita – Reconhecimento da boa-fé de terceiros adquirentes (STJ)

 

Comentário: Essa decisão unânime do STJ é interessante ao frisar que o comprador do imóvel residencial, mesmo sabendo ou podendo ter acesso à informação no site do Tribunal de Justiça Estadual, que tramita uma ação de execução contra o vendedor do imóvel que pretende adquirir, é considerado comprador de boa-fé, já que no momento da compra não havia penhora registrada na matrícula da moradia que adquiriu. Conforme o enunciado nº 375 da Súmula do STJ, a configuração da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova da má fé do terceiro adquirente, o que não

ocorreu na hipótese em exame. Inexistindo registro anterior da penhora, a prova da má fé do adquirente fica a cargo do credor. Nos autos não há nenhuma comprovação da má-fé dos adquirentes. Desse modo, como não está caracterizada a fraude à execução, não pode ser reconhecida a ineficácia do ato negocial. Importante entender que o STJ esclareceu que em sede de recurso especial não tinha como analisar a possibilidade de má-fé por parte dos compradores, tendo citado que realmente, não há fraude à execução na alienação de bem impenhorável, nos termos da Lei n. 8.009/90, tendo em vista que o bem de família jamais seria expropriado para satisfazer a execução, não tendo o exequente nenhum interesse jurídico em ter a venda considerada ineficaz. Diante da citação da regra contida na Lei n 8.009/90, leva à ideia de que a decisão do STJ não poderia ser outra, mesmo diante do comprador ter conhecimento do processo de execução em andamento.

 

Recurso Especial nº 809.760 - RJ - Relator: MinistroLuis FelipeSalomão - Recorrente: Edison Linhares da Cunha e Outro - Recorrido: Banco Sudameris Brasil S/A - Recorrido: SoniaRegina de SouzaValle

 

Ementa: Recurso Especial. Embargos de terceiro. Fraude à execução. Alienação na pendência de execução. Inexistência de inscrição da penhora. Boa-fé presumida dos terceiros adquirentes. Incidência da súmula 375/STJ.

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